Новости проектирования зданий

 10 марта 2017 года. Реновация или Снос пятиэтажек. По сути, это революция в проектировании зданий в Москве. И вот почему. Как всегда, в России, за модным иностранным словечком, позаимствованном на проклятом Западе, скрывается совсем другой смысл и совсем другие практики, лишь внешне имитирующие западные. Судите сами - слово Renovation, - это значит ремонт, обновление, реконструкция, восстановление, освежение. Этим словом пользовался наш клиент Джеймс Скиннер, когда говорил о перепланировке в своем хостеле "Годзилас". Где тут про снос целых районов? В Европе под реновацией понимается точечная и очень деликатная модернизация старых домов. У нас же - свой путь.

   По всей видимости, основная причина  революционных изменений в том, что градостроительные процедуры при проектировании зданий с их общественными слушаниями и уважением к частной собственности стали мешать крупным московским девелоперам как следует развернуться. Чтобы быть в прибыли, им необходимо непрерывно проектировать и строить в больших объемах, а это возможно только в одном городе - в Москве. Именно сюда в последние годы спешно эвакуируется все молодое и энергичное население России. Возможно в будущем здесь раскинется одно из самых больших и успешных на земле городов-государств...  В конце февраля 2017 года Владимир Путин рекомендовал Сергею Собянину снести все московские пятиэтажки, а жителей переселить в новые дома. В начале марта услужливые и быстрые законодатели успели подготовить законопроект о реновации. В конце апреля его планируют принять в первом чтении, а в мае  - во втором. Поговаривают, что за "Большим сносом" стоят могущественные братья Ротенберги. (Ещё бы - эта нога - у кого надо нога...)

   Суть новых практик проектирования состоит в том, что девелоперы намечают подходящий район для застройки, после чего городские власти объявляют его "зоной реновации" и с этого момента в "зоне" перестают действовать правила землепользования и застройки, градостроительный и земельный кодекс, а также генеральный план и множество других законов и регламентов, включая жилищный кодекс. Все проблемы, с которыми обычно сталкивается девелопер, при проектировании зданий в Москве автоматически снимаются. Все вопросы решаются с властями  "в рабочем порядке" в режиме спецоперации.  Недовольные собственники автоматически выселяются в судебном порядке. В зоне реновации можно сносить  любые здания любой этажности и такая мелочь, как институт частной собственности больше не помешает строить то, что нужно для светлого будущего и счастливой жизни кого надо...  А остальным, как всегда, - Закон.

1 января 2017 года. Важное изменение в технологии проектирования зданий. Отныне проектная документация передается в государственную экспертизу только в электронном виде. Прощай бумага! Казалось бы, что здесь такого сенсационного. Однако, если вы видели, как выглядит проектная документация на здание, то помните, что это как минимум десяток тяжелых коробок с проектами, а иногда и небольшой грузовик с коробками. Выгрузка, приемка и перелопачивание этих томов в экспертизе занимает немало времени. Так что это новшество в буквальном смысле существенно облегчает процесс проектирования зданий. Это изменение касается всех государственных экспертиз - федеральных и региональных - Главгоэкспертиза, Московская государственная экспертиза, Центр Госэкспертизы Петербурга, - все эти учреждения будут теперь принимать проекты только в электронном виде. Негосударственные центры экспертизы пока могут работать с бумажными проектами, но им также рекомендовано переходить на электронную форму. Это важный шаг вперед по пути прогресса. Значит ли это, что мы скоро догоним Португалию? По всей видимости, - нет. Еще едут по всей нашей необъятной стране и стоят в пробках в обеих ее столицах инженеры с "папирусами" - с бумажными стройгенпланами и другой  бумажной документацией по проектируемым зданиям, чтобы приехав в многочисленные Геотресты и Мосводоканалы, МОЭСКи и МОЭКи, ГИБДД и Ленэнерго, Депатртаменты транспорта и Трансинжстрои, попасть на прием в приемные дни и приемные часы этих уважаемых учреждений и дождавшись своей очереди, согласовать бумажные листы и поставить на них синие печати, как это делали предки в героическом 20-м столетии. Так что есть еще над чем работать. Ждем новых прорывов.

8 декабря 2015 года.  Прощай Пирамида на Пушкинской!  Принято постановление правительства Москвы "О мерах по обеспечению сноса самовольных построек...". В постановлении, основанном на федеральном законе № 258 от 13 июля 2015 г. перечислены 104 объекта, возведенные без соответствующей проектной документации, утвержденной в законном порядке, которые должны быть снесены в связи с угрозой для жизни и здоровья граждан. Поскольку ФЗ-258 разрешает местным властям самостоятельно принимать  решение о сносе незаконных зданий, только  если они угрожают жизни и здоровью граждан, то все незаконные здания и строения Москвы, благополучно простоявшие по 10, 20 и 30 лет в одночасье стали опасными для жизни и здоровья москвичей и будут оперативно снесены. Удивительна в этой связи сила народной привычки - некоторые горячие головы в это же самое время просят нас  запроектировать небольшое  здание на чужом участке (частично) - "А что, разве нельзя потом с ними договориться?"... Похоже, что уже нельзя...  Остается только одно - проектировать по закону и в границах отведенного участка, получать все разрешения и соблюдать все процедуры.

2 сентября 2015 года. Поставлена жирная законодательная точка в многолетней практике и укоренившейся культуре самоуправства в сфере проектирования и строительства зданий в Москве, Санкт-Петербурге и в других городах России. Пока в законах и правоприменительной практике были лазейки, позволяющие предприимчивым людям строить здания, пристройки, надстройки, подземные бункеры  без проектной и разрешительной документации, а в последствии чудесным образом узаконивать их через БТИ и службу государственного кадастра, в столичных городах работали целые группы умельцев, которые по конвейерному принципу арендовали, выкупали, надстраивали, пристраивали, перестраивали, заглублялись а потом как то оформляли и даже продавали объекты недвижимости. Со вчерашнего дня в России вступил в силу федеральный закон № 258 от 13 июля 2015 года "О внесении изменений" в некоторые статьи гражданского кодекса... в частности, в статью 222. Суть закона в том, что расширяется и уточняется понятие самовольной постройки - то есть теперь исполнительная власть очень легко сможет снести любую незаконную постройку - и ту, которая возведена без соответствующего проекта и разрешения, и ту, которая на земельном  участке, "не предоставленном в установленном порядке , разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта".  Из квалифицирующих признаков самовольной постройки убрано условие существенного нарушения градостроительных и строительных норм при проектировании и строительстве здания.

1 сентября 2015 года. Сегодня вступили в силу «Требования к архитектурно-градостроительным решениям многоквартирных жилых зданий, проектирование и строительство которых осуществляется за счет средств бюджета города Москвы». Требования означают, что государство в лице московских властей намерено проектировать более технологичные и красивые жилые здания для очередников и скоро многочисленные жилые кварталы Москвы будут выглядеть веселее и современнее. Требования родились после рассмотрения и отбора московскими властями архитектурных решений новых серий жилых домов, представленных крупнейшими домостроительными комбинатами Москвы, принадлежащими, соответственно, крупнейшим строительным компаниям города (ПИК, Мортон, Су-155 и др.). Новые архитектурные решения стали возможны после модернизации производства типовых домов. Требования были утверждены 19 мая 2015 года на заседании Правительства Москвы. С 1-го июня 2015 года эти требования включаются в условия проектирования на торгах по проектированию и строительству жилых домов. А сегодня, в постановление Правительства Москвы № 284-ПП от 30 апреля 2013 года «Об оптимизации порядка утверждения архитектурно-градостроительных решений объектов капитального строительства в городе Москве», внесены изменения, не позволяющие согласовывать проектную документацию по жилым зданиям, проектируемым в Москве, если она не соответствует этим требованиям. Всем прочим застройщикам, возводящим здания за счет привлеченных инвестиций, рекомендовано при проектировании жилых зданий также придерживаться этих требований.

Новые требования, в частности, предусматривают:

• увеличение высоты потолков в квартирах до 3-х метров
• многообразие вариантов планировок квартир в рамках одного дома
• проектирование зданий переменной этажности – от 6 до 17 этажей (для борьбы с унылым однообразием новых районов) – желательно чтобы в каждом здании было несколько секций с разной этажностью
• разнообразие и яркость вариантов фасадных решений
• разнообразие объемно-планировочных решений угловых секций домов и возможность размещения секций со смещением друг относительно друга
• организация общественного пространства на первом этаже зданий – квартир на первых этажах больше не будет – только магазины, кафе, офисы
• особые требования по фасадным решениям первых этажей жилых зданий
• уровень входа в подъезд жилого дома должен совпадать с уровнем входа в лифт ( больше никаких лестниц на входе!)

В общем, долой унылое однообразие и даешь яркость, разнообразие и современный (западный) дизайн.

С 1-го января 2016 года Москва хочет строить за счет бюджета жилые здания только новых серий, строительство домов старых серий полностью прекращается.

Новые требования по проектированию жилых домов

12 августа 2015 года. Вот тебе, бабушка, и Юрьев день! Как известно, в последние годы, основным документом, дававшим право проектной организации приступить к проектированию здания на конкретном земельном участке  - был и остается Градостроительный План Земельного Участка, который в Москве кратко именуют ГПЗУ, а в Санкт-Петербурге чаще Градпланом. Этот документ является самым важным и для застройщика и для инвестора. Основные разрешительно-согласовательные баталии при проектировании всегда заключались в получении ГПЗУ (и техусловий по инженерным сетям). При смене городской власти (Лужков - Собянин) выдача ГПЗУ прекращалась, вплоть до наведения порядка. При помощи ГПЗУ власти жестко контролировали инвестиционный процесс  и кроили и перекраивали города по своему усмотрению. Все привыкли молиться на ГПЗУ и считать его главным строительным документом. В Москве, например, в настоящий момент, выданы  ГПЗУ на несколько десятков миллионов квадратных метров, на получение которых были потрачены десятки миллионов затрат и других усилий... Как вдруг (никогда этого не было, и вдруг - опять) - правительство в лице Минстроя РФ предлагает изменить иерархию градостроительной документации и еще более улучшить процесс проектирования и строительства зданий - отменить ГПЗУ и Проекты планировок. Основным же документом должен теперь  стать Генеральный план, как основной документ развития городской территории. Что будет с уже выданными ГПЗУ, в случае принятия этих поправок к Градостроительному кодексу на осенней  2015 года сессии парламента, - надо ли будет их пересогласовывать - пока неясно. Инвесторы у нас остались самые сильные - должны справиться.

25 июня 2015 года. Группа "БИН" (Гуцериевы, Михаил Шиханов) покупает группу компаний "А101 девелопмент" (Вадим Мошкович) вместе со всеми проектными компаниями, которых, по слухам, около 140. "БИН" станет владельцем огромных (2400 га) земельных участков в новой Москве и большинства девелоперских проектов А101. Группе "А101 девелопмент" принадлежат 9 завершенных проектов (жилой комплекс Квартал А101, ЖК Камелот, ЖК Надежда, ЖК Смоленская застава, ЖК Три тополя, БЦ Wall street, коттеджный поселок Летова роща, коттеджный поселок Антоновка, коттеджный поселок Ларёво) и 5 проектов в работе (Испанские кварталы, Москва А101, Зеленая линия, Вяземское, Кронбург). На принадлежащих А101 участках в новой Москве может быть спроектировано и построено более  22 000 000 квадратных метров жилых и коммерческих зданий. Одна из причин продажи девелоперского бизнеса - трудности с согласованиями проектов. А101 относительно легко проходила согласования проектов планировок территории  на градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) в новой Москве, но процесс дальнейших согласований всегда шел очень тяжело. В итоге образовалось значительное отставание в согласовании исходно-разрешительной документации для новых проектов. Проект "Москва А101" - это фактически небольшой современный город или автономный городской район. Покупка этого проекта может сделать БИН крупнейшим девелопером.

 24 июня 2015 года. По словам заместителя мэра г.Москвы по строительству Марата Хуснуллина, правительством Москвы принято решение о начале проектирования зданий различного назначения в пойме Москвы-реки общей площадью 23 000 000 квадратных метров. В ближайшем будущем, по словам руководителя департамента градостроительной политики, у московских властей имеются планы по проектированию и строительству в прибрежных районах Москвы-реки до 30 000 000 квадратных метров жилых и нежилых зданий.

23 июня 2015 года. Градостроительная земельная комиссия г.Москвы вынесла решение о предоставлении земельного участка для проектирования (проектно-изыскательских работ) и последующего строительства жилого квартала площадью около 1 000 000 квадратных метров на двух примерно одинаковых участках в пятом Донском проезде двум компаниям - Комплекс-строй и Строй-комплекс, за которыми, по мнению газеты "Ведомости" стоит один из основателей компании "Дон-строй" Максим Блажко.

19 июня 2015 года. Компания "Мортон" (один из крупнейших девелоперов жилых домов в московском регионе) приступила к проектированию многофункционального жилого, общественного и делового центра с яхт-клубом и парком в Мякининской пойме (Москва) на площади 28 га,  общей площадью 450 000 квадратных метров.

Один из вариантов концепции застройки Мякинино

12 февраля 2014 года. Полным ходом идет процесс получения разрешений на застройку территории в районе пересечения Кутузовского проспекта и Третьего транспортного кольца на участке в 12 га. Кажется этот проект должен был стартовать еще в 2007 году, но из за кризиса или по каким то другим причинам инвесторы тогда даже не приступили к проектированию зданий на этом участке. Наконец, в конце 2013 года управляющей дирекции по недвижимости группы "Базовый элемент" удалось пробить решение Градостроительно-земельной комиссии (Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы) об утверждении основных параметров проекта и о разработке проекта планировки застраиваемой территории, на которой планируется запроектировать и построить многофункциональный комплекс зданий, включающий жилые, офисные, торговые, спортивные, учебные и досуговые помещения, площадью более 300.000 квадратных метров. По всей видимости, вскоре следует ожидать получения ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) после чего можно будет приступать к полномасштабным проектным работам. О публичных слушаниях по объекту пока ничего не слышно.

7 августа 2012 года. Правительство Москвы объявило об утверждении нового высотного регламента при проектировании зданий - отраслевой схемы высотных ограничений застройки на территории города Москвы (по данным визуально-ландшафтного анализа). Отныне высота проектируемых зданий в зоне, ограниченной МКАД, не может превышать семидесяти пяти метров (24 этажа). В зонах исторической застройки (в составе зон охраны объектов культурного наследия) вводится ограничение по высоте проектируемых зданий сорок - пятьдесят метров. Документ включает в себя схему зон охраны объектов культурного наследия, карту основных визуально-ландшафтных характеристик города и схему высотных ограничений застройки на территории города. Также в документе приводятся наиболее значимые в градостроительном отношении сектора обзоров некоторых исторических объектов с высотными ограничениями проектируемых зданий по секторам.